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Ranking de los barrios de CABA donde el alquiler rinde más en 2026. Rentabilidad bruta y neta, precio de entrada y perfil de inquilino para invertir con datos reales.
No todos los barrios caros de Buenos Aires son buenos para invertir en alquiler. La rentabilidad depende de la relación entre el precio de compra y el alquiler posible — y a veces los barrios más populares no son los más rentables. Este ranking identifica los 5 barrios del corredor norte de CABA donde la inversión en alquiler rinde más en 2026.
La fórmula correcta para medir rentabilidad
Antes del ranking, un dato clave: rentabilidad bruta y rentabilidad neta son muy distintas.
- Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
- Rentabilidad neta ≈ rentabilidad bruta menos gastos del propietario (ABL, expensas no recuperadas, mantenimiento, vacancia promedio del 3-5%, administración)
En el mercado de Buenos Aires, la diferencia entre bruta y neta suele ser de 1,5 a 2,5 puntos porcentuales. Un departamento que parece rendir 6% bruto puede rendir 4% neto real.
Usá nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler para calcular tu caso específico al instante.
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1. Colegiales — el mejor ratio precio/renta del corredor norte
Rentabilidad bruta: 5,5% – 6,5%
Rentabilidad neta estimada: 4,0% – 5,0%
Precio del m²: USD 2.200 – USD 3.000
Colegiales es el secreto mejor guardado del corredor norte. Limita con Palermo, Belgrano y Villa Urquiza, tiene una identidad propia consolidada (gastronomía, vida de barrio, mucho verde), y sus precios de compra son entre un 20% y un 30% menores que los de Palermo con alquileres apenas inferiores.
Por qué rinde más:
- Precio de entrada bajo relativo al nivel de demanda de alquiler
- Inquilino joven profesional con estabilidad laboral
- Baja vacancia: la demanda supera la oferta de alquiler disponible
- Excelente conectividad: Av. Cabildo, Corrientes, líneas de subte próximas
Tipología más rentable en Colegiales: monoambiente y 2 ambientes de 35-55 m² en edificios con buena iluminación. Los PHs con terraza tienen una prima de alquiler de 15-25%.
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2. Villa Urquiza — rentabilidad alta con inquilino estable
Rentabilidad bruta: 5,2% – 6,2%
Rentabilidad neta estimada: 3,8% – 4,8%
Precio del m²: USD 1.900 – USD 2.600
Villa Urquiza tiene una de las mejores relaciones precio/alquiler de todo CABA. El barrio tiene perfil familiar consolidado, excelente infraestructura comercial, colegio Buenos Aires a distancia caminable y una demanda de alquiler muy estable — familias y adultos mayores que renuevan contratos por años.
Por qué rinde más:
- Precio de compra entre los más accesibles del corredor norte
- Alquileres sostenidos por una demanda de familias de largo plazo
- Casi sin vacancia: la rotación de inquilinos es baja
- Buena conectividad con el subte D y colectivos del eje Cabildo
Tipología más rentable en Villa Urquiza: 2 y 3 ambientes de 55-80 m², ideal para familias. Los 3 ambientes tienen mejor renta que el promedio por la escasez de esa tipología en alquiler.
→ Ver precio del m² en Villa Urquiza
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3. Caballito — el rey del volumen y la estabilidad
Rentabilidad bruta: 5,0% – 6,0%
Rentabilidad neta estimada: 3,6% – 4,6%
Precio del m²: USD 2.000 – USD 2.800
Caballito es el barrio más denso de CABA y uno de los que más operaciones de alquiler registra por año. Su posición geográfica central lo hace accesible desde cualquier punto de la ciudad, y la demanda de alquiler es constante todo el año — estudiantes universitarios, parejas jóvenes, profesionales.
Por qué rinde más:
- Mayor volumen de demanda que casi cualquier otro barrio de CABA
- Precio de compra moderado relativo a la ubicación central
- Múltiples líneas de subte (A, B, E) generan prima de ubicación en los alquileres
- Liquidez alta: si querés vender, hay más compradores que en barrios más chicos
Tipología más rentable en Caballito: monoambiente y 2 ambientes cerca del Parque Rivadavia o las líneas de subte. Las unidades con balcón tienen alquileres 10-15% superiores.
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4. Palermo Hollywood / Villa Crespo — alta demanda de perfil internacional
Rentabilidad bruta: 4,8% – 5,8%
Rentabilidad neta estimada: 3,5% – 4,5%
Precio del m²: USD 2.600 – USD 3.500
La franja que bordea con Villa Crespo y Palermo Hollywood tiene una demanda de alquiler muy particular: nómades digitales, trabajadores remotos internacionales y extranjeros que se instalan temporalmente en Buenos Aires. Eso empuja los alquileres al alza, especialmente en dólares.
Por qué rinde más:
- Alquileres en dólares accesibles para el mercado extranjero pero altos para el mercado local
- Alta rotación de inquilinos internacionales → posibilidad de actualizar contratos a mejores precios con más frecuencia
- Barrio con identidad muy valorada (gastronomía, cultura, diseño)
- Zona de alta plusvalía: el precio de compra también sube
Advertencia: la alta rotación puede ser una ventaja (precio más alto en renovación) o desventaja (períodos de vacancia entre contratos). Fundamental tener buena administración.
→ Ver precio del m² en Palermo
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5. Núñez — la rentabilidad del corredor norte con precio aún razonable
Rentabilidad bruta: 4,7% – 5,6%
Rentabilidad neta estimada: 3,4% – 4,3%
Precio del m²: USD 2.400 – USD 3.200
Núñez tiene precios de compra menores que Belgrano o Recoleta pero alquileres casi equivalentes, gracias a la calidad de vida del barrio, las vistas al río en muchos edificios y la demanda creciente de familias que buscan tranquilidad sin alejarse de la ciudad.
Por qué rinde más:
- Menor precio de compra que Belgrano con alquileres similares
- Demanda creciente impulsada por desarrollos nuevos que atraen nuevo público al barrio
- Estilo de vida: clubes, río, parques — alta valoración del inquilino
- Potencial de valorización: barrio en ascenso
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Ranking completo: rentabilidad por barrio en CABA 2026
| # | Barrio | Precio m² | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta | Perfil inquilino |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Colegiales | USD 2.200–3.000 | 5,5%–6,5% | 4,0%–5,0% | Jóvenes profesionales |
| 2 | Villa Urquiza | USD 1.900–2.600 | 5,2%–6,2% | 3,8%–4,8% | Familias |
| 3 | Caballito | USD 2.000–2.800 | 5,0%–6,0% | 3,6%–4,6% | Mixto / estudiantes |
| 4 | Palermo Hollywood | USD 2.600–3.500 | 4,8%–5,8% | 3,5%–4,5% | Expats / nómades |
| 5 | Núñez | USD 2.400–3.200 | 4,7%–5,6% | 3,4%–4,3% | Familias premium |
Antes de invertir: tasá correctamente
El precio de compra es el factor que más impacta en la rentabilidad final. Pagar un 10% de más al comprar reduce la rentabilidad neta en casi 0,5 puntos porcentuales anuales — para siempre.
Si ya tenés una propiedad en alguno de estos barrios y estás evaluando vender para reinvertir, el primer paso es saber exactamente cuánto vale hoy.
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Equipo Editorial · Zabala Bienes Raíces
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