Precio del m² en Buenos Aires 2026
Tabla completa de valores del metro cuadrado en los 14 barrios principales de CABA. Datos basados en operaciones cerradas reales — no en precios publicados en portales.
USD 2.455
Promedio CABA 2026
14
Barrios cubiertos
+38%
vs. mínimo 2021
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Gratis · Sin compromiso · CUCICBA N°9053
Referencia de mercado · CABA 2026
Precio del m² por barrio
Valores en USD para departamentos en buen estado. Ordenados de mayor a menor. Hacé clic en el barrio para ver el análisis completo.
USD 5.500 – 8.500
por m² · Este
Premium extremo
USD 3.000 – 4.500
por m² · Norte
Premium
USD 2.800 – 3.500
por m² · Norte
Premium
USD 2.600 – 3.300
por m² · Norte
Premium
USD 2.500 – 3.200
por m² · Norte
Alto
USD 2.300 – 3.000
por m² · Norte
Alto
USD 2.200 – 2.800
por m² · Norte
Medio-alto
USD 2.000 – 2.700
por m² · Centro
Medio-alto
USD 1.900 – 2.500
por m² · Centro
Medio
USD 1.800 – 2.400
por m² · Noroeste
Medio
USD 1.600 – 2.200
por m² · Sur
Medio
USD 1.600 – 2.200
por m² · Noroeste
Medio
USD 1.500 – 2.000
por m² · Noroeste
Accesible
USD 1.400 – 1.900
por m² · Noroeste
Accesible
* Valores de referencia para departamentos en buen estado al junio de 2026. Propiedades a estrenar, pisos altos con vista, cochera o amenities premium pueden superar estos valores. Para el valor exacto de tu unidad, solicitá una tasación gratuita.
Tabla comparativa
Precio m² en CABA — tabla completa 2026
| # | Barrio | Precio m² (USD) | |
|---|---|---|---|
| 1 | Puerto Madero | 5.500 – 8.500 | Tasar aquí → |
| 2 | Recoleta | 3.000 – 4.500 | Tasar aquí → |
| 3 | Palermo | 2.800 – 3.500 | Tasar aquí → |
| 4 | Barrio Norte | 2.600 – 3.300 | Tasar aquí → |
| 5 | Belgrano | 2.500 – 3.200 | Tasar aquí → |
| 6 | Núñez | 2.300 – 3.000 | Tasar aquí → |
| 7 | Colegiales | 2.200 – 2.800 | Tasar aquí → |
| 8 | Caballito | 2.000 – 2.700 | Tasar aquí → |
| 9 | Almagro | 1.900 – 2.500 | Tasar aquí → |
| 10 | Villa Urquiza | 1.800 – 2.400 | Tasar aquí → |
| 11 | Boedo | 1.600 – 2.200 | Tasar aquí → |
| 12 | Saavedra | 1.600 – 2.200 | Tasar aquí → |
| 13 | Coghlan | 1.500 – 2.000 | Tasar aquí → |
| 14 | Villa Pueyrredón | 1.400 – 1.900 | Tasar aquí → |
Tendencia del mercado
Evolución del precio del m² en Buenos Aires (2019–2026)
El mercado inmobiliario de CABA tuvo su peor ciclo entre 2019 y 2021, con una caída de casi el 27% en el precio del m² en dólares. Desde 2022, la recuperación es sostenida. En 2026, el mercado opera con mayor actividad crediticia y demanda acumulada de compradores que postergaron decisiones durante los años de incertidumbre.
Los valores de referencia que publicamos corresponden a operaciones cerradas reales, no a precios publicados en portales. La brecha entre precio publicado y precio de cierre en Argentina suele ser del 8% al 15%.
Precio promedio m² CABA (USD)
Departamentos · Valor de cierre real
Barrios más caros
Mejor relación precio-calidad
Conectividad por subte, acceso a servicios y precios 35–50% por debajo del corredor norte.
Los precios del m² son una referencia. El valor exacto de tu propiedad depende de sus características particulares.
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Más allá del barrio
¿Qué factores mueven el precio m² dentro de cada barrio?
Los valores de la tabla son promedios por barrio, pero dentro de cada uno las diferencias pueden ser enormes. Estos son los 4 factores que más impactan en el precio real de una propiedad.
Estado del inmueble
Una propiedad a estrenar puede valer entre 25% y 40% más que la misma unidad a reciclar. Cocina y baño reformados son los factores individuales con mayor impacto relativo.
Piso y orientación
Cada piso sube entre 1% y 3%. La orientación norte/noreste es la más valorada. Una unidad en piso alto con frente puede superar en USD 15.000–30.000 a otra en piso bajo contra-frente.
Cochera y amenities
Una cochera cubierta fija en el corredor norte agrega entre USD 25.000 y USD 50.000. Pileta climatizada puede justificar USD 200–400/m² de diferencia dentro del mismo edificio.
Micro-ubicación en el barrio
Palermo Chico vs. borde con Almagro pueden diferir en USD 1.000/m². Belgrano R vs. límites con Colegiales, lo mismo. El barrio es el piso mínimo; la micro-zona determina el techo.
Preguntas frecuentes
Precio del m² en Buenos Aires — lo que más se pregunta
Las dudas más comunes de compradores e inversores sobre el mercado inmobiliario de CABA en 2026.
¿Cuánto cuesta el m² en Buenos Aires en 2026?
El precio promedio del m² en CABA en 2026 es de aproximadamente USD 2.455. Los valores oscilan desde USD 1.400/m² en Villa Pueyrredón hasta USD 8.500/m² en Puerto Madero. En el corredor norte (Palermo, Recoleta, Belgrano, Barrio Norte), el rango típico es de USD 2.500 a USD 4.500/m².
¿Cuánto vale el m² en Palermo 2026?
El precio del m² en Palermo en 2026 está entre USD 2.800 y USD 3.500 para departamentos en buen estado. Palermo Chico y las zonas limítrofes con Recoleta pueden superar USD 3.800. Palermo Hollywood y las zonas más alejadas del centro del barrio pueden ubicarse en la parte baja del rango.
¿Cuánto vale el m² en Belgrano 2026?
El metro cuadrado en Belgrano 2026 está entre USD 2.500 y USD 3.200 para departamentos estándar. Belgrano R (la zona más exclusiva, cerca de la barranca) puede superar USD 3.500/m². Los valores más bajos corresponden a la zona lindante con Colegiales o Villa Urquiza.
¿Cuánto vale el m² en Recoleta 2026?
Recoleta es uno de los barrios más caros de CABA con valores del m² entre USD 3.000 y USD 4.500 en 2026. Las propiedades frente a plazas, en edificios catalogados o con vistas al cementerio o al río pueden superar significativamente ese techo.
¿Cuánto vale el m² en Caballito 2026?
Caballito tiene un precio del m² entre USD 2.000 y USD 2.700 en 2026, siendo uno de los barrios con mejor relación precio-calidad de CABA. Su ubicación central, múltiples líneas de subte y buen stock de propiedades lo hacen muy demandado por familias y jóvenes profesionales.
¿Los precios del m² en Buenos Aires subieron o bajaron en 2026?
En 2026, los precios del m² en CABA continúan la tendencia alcista que comenzó en 2022. Desde el mínimo del ciclo (USD 1.780/m² promedio en 2021), el mercado recuperó más del 38%. Los factores que explican esta recuperación son: mayor disponibilidad de crédito hipotecario, demanda acumulada por bajas ventas en 2020-2022 y un stock de oferta limitado.
¿Cuál es el barrio más barato para comprar en Buenos Aires?
Entre los barrios cubiertos por Zabala, Villa Pueyrredón (USD 1.400–1.900/m²) y Coghlan (USD 1.500–2.000/m²) son los más accesibles. Ofrecen buen acceso a transporte y una tranquilidad residencial difícil de conseguir en barrios más céntricos. Son ideales para familias que priorizan el espacio sobre la ubicación premium.
¿El precio del m² es igual para casas y departamentos?
No exactamente. Los PH y casas suelen tener un valor por m² superior al de los departamentos en el mismo barrio, principalmente porque incluyen espacio exterior (patio, terraza, jardín). La diferencia puede ser del 10% al 30%. Una casa con jardín en Palermo puede tener un precio por m² similar al de un departamento premium en Recoleta.
¿Cómo sé el precio exacto de mi propiedad?
La tabla de precios del m² es una referencia de mercado, no el valor de tu unidad específica. Para conocer el precio exacto de tu propiedad necesitás una tasación profesional que analice el barrio exacto, el estado, el piso, la orientación, los amenities y la comparación con operaciones cerradas reales. En Zabala Bienes Raíces la tasación es gratuita y tiene resultado en menos de 24 horas.
Precio m² y tasación por barrio
¿En qué barrio está tu propiedad?
Puerto Madero
USD 5.500–8.500
por m²
Recoleta
USD 3.000–4.500
por m²
Palermo
USD 2.800–3.500
por m²
Barrio Norte
USD 2.600–3.300
por m²
Belgrano
USD 2.500–3.200
por m²
Núñez
USD 2.300–3.000
por m²
Colegiales
USD 2.200–2.800
por m²
Caballito
USD 2.000–2.700
por m²
Almagro
USD 1.900–2.500
por m²
Villa Urquiza
USD 1.800–2.400
por m²
Boedo
USD 1.600–2.200
por m²
Saavedra
USD 1.600–2.200
por m²
Coghlan
USD 1.500–2.000
por m²
Villa Pueyrredón
USD 1.400–1.900
por m²
Tasación gratuita · Resultado en 24hs · Sin compromiso
¿Sabés cuánto vale tu propiedad?
La tabla del m² te da una referencia de barrio. Una tasación profesional te da el precio real de tu unidad específica — con análisis de estado, piso, orientación y comparables reales de cierre.
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