Buenos Aires: uno de los mejores destinos para Airbnb en América Latina
El turismo receptivo en Buenos Aires tuvo una de sus mejores temporadas en 2024-2025. La combinación de una ciudad con oferta cultural de primer nivel y un tipo de cambio favorable para los visitantes del exterior generó una demanda de alquiler temporal que las propiedades correctamente equipadas están aprovechando muy bien.
Para el propietario con un departamento en los barrios correctos, Airbnb puede significar el doble o el triple de la rentabilidad del alquiler tradicional. Pero no cualquier propiedad en cualquier barrio funciona igual.
Los barrios con mayor demanda en Airbnb Buenos Aires
1. Palermo: el líder indiscutido
Palermo concentra entre el 35% y el 40% de todas las búsquedas de Airbnb en Buenos Aires. El turista que elige Palermo busca gastronomía, vida nocturna, el Parque Tres de Febrero y la energía cultural del barrio.
Sub-zonas más buscadas: Palermo Soho y Palermo Hollywood para turistas jóvenes; Las Cañitas para ejecutivos y viajeros de negocios.
Rentabilidad estimada (unidad de 1-2 amb. bien equipada):
- Precio promedio por noche: USD 80 – USD 150
- Ocupación promedio: 65 – 80%
- Ingreso bruto mensual: USD 1.560 – USD 3.600
- Rentabilidad bruta anual: 8% – 14% sobre el valor de la propiedad
2. Recoleta: el turista de mayor poder adquisitivo
Recoleta atrae al turista internacional con mayor poder adquisitivo: europeos, norteamericanos y latinoamericanos que buscan el glamour europeo de la zona, el cementerio, el MALBA y la arquitectura de Alvear.
Una propiedad bien equipada en Recoleta puede comandar tarifas significativamente más altas que en Palermo.
Rentabilidad estimada:
- Precio promedio por noche: USD 100 – USD 200
- Ocupación promedio: 60 – 75%
- Ingreso bruto mensual: USD 1.800 – USD 4.500
- Rentabilidad bruta anual: 7% – 12% sobre el valor (que es más alto que Palermo)
3. San Telmo: el barrio bohemio
San Telmo tiene una demanda turística constante por su ambiente colonial, el mercado de antigüedades y la proximidad al microcentro y La Boca. Las propiedades en San Telmo suelen tener precios de compra más bajos que Palermo, lo que mejora el ratio de rentabilidad.
Rentabilidad estimada:
- Precio promedio por noche: USD 60 – USD 120
- Ocupación promedio: 60 – 75%
- Rentabilidad bruta anual: 9% – 15% (excelente por el menor costo de compra)
4. Colegiales y Núñez: el viajero moderno
El turista que llega a Buenos Aires para quedarse más de 15 días —freelancers digitales, ejecutivos en misión, familias visitando— busca barrios más tranquilos pero con buena conectividad. Colegiales y Núñez son la respuesta.
Rentabilidad estimada (estadías medias de 15-30 días):
- Precio promedio por semana: USD 400 – USD 700
- Rentabilidad bruta anual: 7% – 11%
¿Cuánto cuesta poner un departamento en Airbnb?
La inversión inicial para acondicionar un departamento para alquiler temporal varía según el estado actual:
| Concepto | Costo estimado |
|---|---|
| Amoblamiento básico (cama, sofá, mesa) | USD 2.000 – USD 5.000 |
| Equipamiento de cocina | USD 500 – USD 1.500 |
| Ropa de cama y toallas (x3 juegos) | USD 300 – USD 600 |
| Smart TV + WiFi de alta velocidad | USD 400 – USD 800 |
| Decoración e iluminación | USD 500 – USD 1.500 |
| Fotografía profesional | USD 150 – USD 300 |
| **Total inversión inicial** | **USD 3.850 – USD 9.700** |
Con una rentabilidad mensual de USD 1.500 – USD 2.500 (neta de comisión Airbnb del 3%), la inversión inicial se recupera en 2 a 5 meses.
La comisión de Airbnb y los costos operativos
Comisión Airbnb: 3% sobre el ingreso del anfitrión (descontado directamente). Los huéspedes pagan entre 6% y 12% adicional en concepto de comisión al huésped.
Property manager: si no querés gestionar vos mismo, podés contratar un administrador que se ocupe de check-ins, limpiezas y comunicación. Cobran entre 15% y 25% del ingreso bruto. Para propietarios que viven en el extranjero o que no quieren involucrarse en la gestión, es la opción más práctica.
Gastos operativos regulares:
- Limpieza entre huéspedes: USD 25 – USD 60 por turno
- Servicios (luz, gas, internet): USD 80 – USD 150 mensuales
- Reposición y mantenimiento: 5% – 8% del ingreso anual
¿Hay regulaciones para Airbnb en Buenos Aires?
A diferencia de ciudades como Ciudad de México, Berlín o Lisboa, Buenos Aires no tiene regulación específica para el alquiler turístico a la fecha de publicación de este artículo. Airbnb opera en un vacío regulatorio que, en la práctica, funciona libremente.
Sin embargo, hay aspectos a considerar:
- Reglamento del consorcio: algunos edificios en CABA tienen cláusulas en el reglamento de copropiedad que prohíben o limitan el alquiler temporal. Revisá el reglamento antes de publicar en Airbnb.
- Impuestos: los ingresos de Airbnb están sujetos a Impuesto a las Ganancias y, si superás los límites, a IVA. Consultá con un contador.
- Seguros: el seguro estándar del hogar suele no cubrir actividades comerciales. Airbnb ofrece su propia cobertura (AirCover), pero tiene limitaciones.
Airbnb vs. alquiler tradicional: el análisis comparativo
Para un departamento de 2 ambientes en Palermo valuado en USD 160.000:
| Modalidad | Ingreso mensual bruto | Gastos operativos | Ingreso neto | Rentabilidad anual |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler tradicional | USD 700 | USD 50 (mantenimiento) | USD 650 | 4,9% |
| Airbnb (gestión propia) | USD 2.200 | USD 400 | USD 1.800 | 13,5% |
| Airbnb (con property manager 20%) | USD 2.200 | USD 840 | USD 1.360 | 10,2% |
La diferencia es significativa. Pero hay que considerar el tiempo que demanda gestionar Airbnb: en temporada alta, podés recibir entre 8 y 15 grupos de huéspedes por mes, con comunicaciones, check-ins y supervisión de limpiezas.
El primer paso: saber si tu propiedad tiene potencial Airbnb
No todas las propiedades tienen el mismo potencial. Los factores más importantes son:
- 1Ubicación: la distancia al centro turístico del barrio
- 2Planta baja vs. pisos altos: los pisos más altos con vista o luminosidad premium tienen mejor performance
- 3Estado y equipamiento: los huéspedes son exigentes y las reseñas determinan el éxito a largo plazo
- 4Conectividad: WiFi de alta velocidad es obligatorio; la proximidad al transporte importa más que en el alquiler tradicional
En Zabala Bienes Raíces te ayudamos a evaluar el potencial de tu propiedad para alquiler temporal y te asesoramos si conviene vender, alquilar o mantener el inmueble según tu situación.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires