¿Es 2025 un buen momento para invertir en propiedades en CABA?
Después de años de incertidumbre cambiaria, cepo y un mercado inmobiliario en stand-by, Buenos Aires está volviendo a ser destino de inversión inmobiliaria. Las propiedades en dólares bajaron de precio en términos reales durante la última década, lo que genera oportunidades para compradores que tienen capital o acceso a crédito.
Pero invertir en propiedades no es para todos ni en cualquier propiedad. Esta guía analiza lo que un inversor debe saber antes de poner capital en ladrillos en 2025.
Las dos estrategias de alquiler
Alquiler tradicional (largo plazo)
¿Cómo funciona? Alquilás la propiedad a una familia o persona por contratos de 2 años (según la nueva Ley de Alquileres 2023), con ajuste por ICL (Índice de Contratos de Locación).
Rentabilidad bruta estimada en 2025: entre el 4% y el 6% anual en dólares en las zonas del corredor norte, dependiendo del barrio y la tipología.
Pros:
- Ingresos estables y predecibles
- Menos gestión operativa
- Menor desgaste de la propiedad
Contras:
- Rentabilidad real baja comparada con otros instrumentos
- Riesgo de inquilinos conflictivos o morosidad
- La propiedad queda ocupada y es difícil vender rápido si necesitás liquidez
Alquiler temporal (Airbnb / Booking)
¿Cómo funciona? La propiedad se alquila por días o semanas a turistas o viajeros de negocios. Requiere amoblar y equipar la unidad y gestionar check-ins, limpiezas y comunicación.
Rentabilidad bruta estimada en 2025: entre el 8% y el 14% anual en dólares para propiedades bien ubicadas y equipadas.
Pros:
- Rentabilidad significativamente mayor
- La propiedad queda disponible para uso propio en períodos sin reservas
- Ingresos en dólares o equivalente
Contras:
- Requiere gestión activa (o contratar un property manager, que cobra entre 15% y 25% del ingreso)
- Mayor desgaste de la propiedad
- Depende de la demanda turística y de plataformas de terceros
Rentabilidad por barrio (alquiler tradicional, 2025)
| Barrio | Precio m² compra | Alquiler m² | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Villa Urquiza | USD 2.000 | USD 8 – 10 | 5,0% – 6,0% |
| Colegiales | USD 2.400 | USD 9 – 11 | 4,5% – 5,5% |
| Belgrano | USD 2.700 | USD 10 – 12 | 4,4% – 5,3% |
| Palermo | USD 3.000 | USD 11 – 13 | 4,4% – 5,2% |
| Recoleta | USD 3.500 | USD 12 – 14 | 4,1% – 4,8% |
Rentabilidad bruta = (alquiler anual) / precio de compra. No incluye gastos de mantenimiento, expensas ni impuestos.
Qué tipologías tienen mejor rendimiento
Para alquiler tradicional
Los departamentos de 1 y 2 ambientes tienen la mejor rentabilidad por metro cuadrado. La demanda de solteros y parejas jóvenes es alta y constante, y la oferta es más amplia, lo que facilita alquilar rápido.
Para alquiler temporal
Las unidades de 1 y 2 ambientes bien ubicadas en Palermo, Belgrano y Recoleta son las más demandadas en plataformas como Airbnb. La combinación de diseño cuidado, ubicación céntrica y precio en dólares accesible para el turista extranjero es la fórmula ganadora.
Los 4 errores más comunes del inversor inmobiliario
- 1Comprar caro y esperar que el mercado suba para recuperar: el mercado puede tardar años en validar un precio que estaba por encima
- 2No calcular los gastos operativos: el alquiler bruto no es el ingreso real. Expensas, impuestos, mantenimiento y períodos de vacancia pueden comerse hasta el 30% del ingreso bruto
- 3Ignorar la liquidez: un ladrillo no se vende en una semana. Si necesitás el dinero rápido, la propiedad puede ser un activo que te atrape
- 4Subestimar el desgaste del alquiler temporal: sin una gestión profesional, el desgaste de la propiedad y la atención al huésped pueden convertirse en un trabajo full-time no remunerado
El primer paso: saber cuánto vale la propiedad que querés comprar
Antes de cerrar cualquier inversión, la tasación profesional de la propiedad te confirma si el precio pedido es de mercado o está inflado. En Zabala Bienes Raíces asesoramos a inversores en todo el corredor norte de CABA.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires