El antes y el después del 1° de enero de 2018
La reforma tributaria de 2017 (Ley 27.430) cambió el tratamiento fiscal de la venta de inmuebles en Argentina. La fecha clave es el 1° de enero de 2018: el régimen impositivo aplicable depende de cuándo adquiriste la propiedad, no de cuándo la vendés.
Esta distinción es fundamental y muchos propietarios la desconocen hasta que el escribano les informa cuánto deben retener.
Régimen para propiedades adquiridas antes del 01/01/2018: ITI
Si compraste la propiedad antes del 1° de enero de 2018, el impuesto aplicable es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI):
- Tasa: 1,5% sobre el precio de venta escriturado
- Base de cálculo: el precio bruto, sin deducción de costo ni ajuste por inflación
- Quién lo retiene: el escribano en el acto de escrituración
- Exención: propietarios de vivienda única y de ocupación permanente (previa declaración jurada ante AFIP)
El ITI es simple pero puede resultar injusto en casos donde el propietario vendió a un precio similar o menor al que compró (en términos reales): paga igual sobre el precio bruto.
Régimen para propiedades adquiridas desde el 01/01/2018: Ganancias cedular
Si compraste la propiedad a partir del 1° de enero de 2018, aplicá el régimen cedular de Impuesto a las Ganancias (3ra categoría, cedular):
- Tasa: 15% sobre la ganancia neta real
- Base de cálculo: precio de venta menos costo de adquisición ajustado por el coeficiente de actualización INDEC
- Quién lo retiene: el escribano en el acto de escrituración
- Exención: vivienda única y de ocupación permanente, sin límite de monto en CABA
La diferencia clave: el ajuste por inflación
A diferencia del ITI, el régimen cedular permite ajustar el costo de compra por inflación. Esto es justo en un país con alta inflación: no pagás ganancias sobre lo que es simplemente la pérdida de valor de la moneda.
Ejemplo:
- Compraste un departamento en enero 2020 por USD 120.000 (equivalente a $10.000.000 al tipo de cambio de ese momento)
- El costo ajustado por coeficiente INDEC a la fecha de venta es de $40.000.000
- Precio de venta: USD 150.000 (equivalente a $45.000.000)
- Ganancia sujeta a impuesto: $45.000.000 - $40.000.000 = $5.000.000
- Impuesto: $5.000.000 × 15% = $750.000
El coeficiente de actualización lo publica la AFIP mensualmente. El escribano lo aplica automáticamente al liquidar el impuesto.
La exención por casa-habitación
Esta es la exención más importante y la más utilizada:
¿Quiénes califican?
- Propietarios que venden su única vivienda
- Que la hayan habitado en forma permanente
- Que destinen el producido de la venta a la compra de otra vivienda para uso propio
¿Cómo se tramita?
Se presenta una declaración jurada ante AFIP (formulario F.375) antes de la fecha de la escritura. El escribano no puede eximir sin este formulario.
Importante: La exención aplica tanto para el ITI (propiedades pre-2018) como para el régimen cedular (propiedades post-2018).
Cómo calcular el impuesto antes de firmar el boleto
Simular el impuesto antes de comprometerte es fundamental. Necesitás:
- 1La escritura de compra (precio y fecha de adquisición)
- 2El precio de venta estimado
- 3El coeficiente de actualización AFIP vigente a la fecha probable de escrituración
Con esos datos, el escribano puede hacer una estimación precisa. No esperes al día de la escritura para conocer el número: podría afectar tu negociación si el impuesto es mayor de lo esperado.
Blanqueo y ganancias 2026
La Ley de Blanqueo de Capitales (Ley 27.743, agosto 2024) tiene implicancias para propiedades blanqueadas:
- Las propiedades ingresadas al blanqueo tienen un costo de adquisición igual al valor declarado en la declaración de bienes (con el pago del impuesto especial correspondiente)
- Para el cálculo de ganancias en la venta futura, ese valor declarado es la base de costo
- Si blanqueaste una propiedad a USD 80.000 y la vendés a USD 100.000, la ganancia gravada es USD 20.000 (ajustada por coeficiente)
El tratamiento fiscal del blanqueo tiene complejidades; si estás en esta situación, consultá con un contador antes de poner la propiedad en venta.
Resumen: ¿cuánto vas a pagar?
| Situación | Impuesto | Tasa |
|---|---|---|
| Propiedad adquirida antes del 01/01/2018, sin exención | ITI | 1,5% sobre precio de venta |
| Propiedad adquirida antes del 01/01/2018, con exención (vivienda única) | Sin impuesto | 0% |
| Propiedad adquirida desde el 01/01/2018, sin exención | Ganancias cedular | 15% sobre ganancia ajustada |
| Propiedad adquirida desde el 01/01/2018, con exención (vivienda única) | Sin impuesto | 0% |
Próximos pasos
Si vas a vender, conocer el impacto fiscal con anticipación te permite negociar mejor y no llevarte sorpresas al cierre.
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