La pregunta que surge siempre antes de escriturar
¿Quién paga el sellado? ¿Los honorarios del escribano los paga el comprador o el vendedor? ¿Y el impuesto a las ganancias? Estas preguntas aparecen inevitablemente en cualquier operación inmobiliaria, y la respuesta no siempre es la misma.
Acá te explicamos la distribución estándar en CABA para 2026, quién paga qué y qué se puede negociar.
Tabla resumen: distribución de gastos en CABA 2026
| Gasto | Quién paga | Monto aproximado |
|---|---|---|
| Sellado (Impuesto de Sellos CABA) | Comprador | 3,6% sobre el precio |
| Honorarios escribano comprador | Comprador | 1% a 2% del precio |
| Honorarios escribano vendedor | Vendedor | 0,5% a 1% del precio |
| ITI (prop. anteriores a 2018) | Vendedor | 1,5% del precio de venta |
| Ganancias cedular (prop. desde 2018) | Vendedor | 15% sobre la ganancia real |
| Plusvalía urbana (si aplica) | Vendedor | Variable |
| Tasación bancaria (si hay crédito) | Comprador | Variable |
| Comisión inmobiliaria | Ambos (3-4% c/u) | Estándar de mercado |
Valores orientativos. Pueden variar según el monto de la operación y el escribano interviniente.
Gastos del vendedor
ITI o Impuesto a las Ganancias
Este es el impuesto más relevante para el vendedor:
- ITI: aplica para propiedades adquiridas antes del 01/01/2018. Tasa del 1,5% sobre el precio de venta bruto. No importa si ganaste o perdiste: se calcula sobre el precio de la escritura.
- Ganancias cedular: aplica para propiedades adquiridas a partir del 01/01/2018. Tasa del 15% sobre la ganancia neta real (precio de venta menos costo de adquisición ajustado por coeficiente INDEC).
El escribano lo retiene en el acto y lo deposita a la AFIP.
Exención por casa-habitación: Si la propiedad que vendés es tu única vivienda y la habituás en forma permanente, podés estar exento del impuesto. En CABA no hay límite de monto para esta exención. Consultá con el escribano antes del boleto.
Honorarios del escribano vendedor
El vendedor designa su propio escribano (o acepta el del comprador). Los honorarios son del 0,5% al 1% del valor de la escritura, más IVA.
Plusvalía urbana (contribución de mejoras CABA)
Aplica en casos específicos donde la propiedad se vio beneficiada por obras públicas (ej. extensión del subte, plazas, mejoras viales). No es universal; el escribano verifica si corresponde en cada caso.
Gastos del comprador
Sellado (Impuesto de Sellos)
El impuesto de sellos en CABA es del 3,6% sobre el precio escriturado. Es el gasto más alto del comprador y lo paga íntegramente él en el acto de escrituración.
Ejemplo: Para una propiedad de USD 150.000 escriturada al tipo de cambio oficial (supongamos $1.500 por dólar = $225.000.000), el sellado sería aprox. $8.100.000 (3,6% de $225.000.000).
Honorarios del escribano del comprador
El comprador designa al escribano que actúa en la operación (o ambas partes acuerdan uno). Los honorarios van del 1% al 2% del valor de la escritura, más IVA. Es el mayor honorario notarial de la operación.
Tasación bancaria (si hay crédito hipotecario)
Si el comprador financia con crédito hipotecario, el banco exige una tasación propia que paga el comprador. El costo varía por banco y monto.
El "pacto en contrario": todo es negociable
La distribución de gastos descripta más arriba es la estándar, pero podés negociar. En el mercado argentino, especialmente en propiedades de mayor valor o cuando hay urgencia de una de las partes, es habitual que se negocie quién se hace cargo de determinados gastos.
Ejemplos reales de negociación:
- El vendedor absorbe el sellado para cerrar más rápido
- El comprador se hace cargo del ITI a cambio de un descuento en el precio
- Ambas partes comparten los honorarios del escribano
Lo importante es que cualquier acuerdo sobre gastos quede reflejado en el boleto de compraventa, no solo en un acuerdo verbal.
Ley Tarifaria CABA 2026: cambios relevantes
La Legislatura de CABA actualiza la Ley Tarifaria cada año. Para 2026, los puntos más relevantes para propiedades son:
- Sellado: se mantiene en 3,6% para operaciones entre particulares
- Excepción para inmuebles con destino vivienda única: algunas operaciones califican para una tasa reducida; consultá con el escribano
- Plusvalía: continúa aplicándose en zonas de mayor valorización por obras públicas
Siempre verificá los valores vigentes con el escribano antes de la firma del boleto. Las leyes tarifarias pueden tener actualizaciones en curso del año.
Próximos pasos
Si estás por vender, el primer paso es conocer el valor real de tu propiedad.
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