Precio del m² en los 48 barrios de Buenos Aires (2026)
Esta es la referencia más completa del mercado inmobiliario porteño: el precio del metro cuadrado en todos los barrios oficiales de la Ciudad de Buenos Aires, con datos del segundo trimestre de 2026. Los valores corresponden a propiedades usadas; inmuebles a estrenar pueden superar estos valores entre un 10% y un 25%.
Corredor norte premium
| Barrio | Precio m² (USD) | Tipologías más buscadas |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.500 – 8.500 | Torres premium, lofts históricos |
| Recoleta | 3.000 – 5.500 | Dpto. 3-4 amb., edificios de categoría |
| Palermo | 2.800 – 3.800 | PH, dpto. 1-2 amb., Airbnb |
| Barrio Norte | 2.600 – 3.300 | Dpto. 2-3 amb. |
| Belgrano | 2.500 – 3.500 | Familias, casas, PH |
| Núñez | 2.300 – 3.100 | Familias, casas con jardín |
| Colegiales | 2.200 – 2.800 | PH, jóvenes profesionales |
Los barrios del corredor norte concentran el mayor volumen de transacciones de CABA y los precios más altos. El diferencial de precio entre Puerto Madero y el barrio más económico de este corredor (Villa Pueyrredón) puede superar el 400%.
Corredor norte medio
| Barrio | Precio m² (USD) | Tipologías más buscadas |
|---|---|---|
| Villa Urquiza | 1.800 – 2.500 | PH, dpto. 2 amb., inversión |
| Saavedra | 1.600 – 2.200 | Casas, PH |
| Coghlan | 1.500 – 2.000 | Casas, tranquilidad |
| Villa Pueyrredón | 1.400 – 1.900 | Casas, dpto. |
Estos barrios ofrecen la mejor relación precio-calidad del norte de la ciudad. La extensión de la línea B de subte a Villa Urquiza impulsó los precios de toda la zona en los últimos tres años.
Centro y corredor oeste
| Barrio | Precio m² (USD) | Tendencia |
|---|---|---|
| Caballito | 2.000 – 2.700 | ↑ Suba sostenida |
| Almagro | 1.900 – 2.500 | ↑ Alta valorización |
| Boedo | 1.700 – 2.300 | ↑ En crecimiento |
| Villa Crespo | 2.000 – 2.600 | ↑ Efecto Palermo |
| Flores | 1.500 – 2.000 | → Estable |
| Floresta | 1.300 – 1.700 | → Estable |
| Villa del Parque | 1.500 – 1.900 | → Estable |
| Villa Devoto | 1.600 – 2.000 | → Ligera suba |
| Villa Santa Rita | 1.300 – 1.700 | → Estable |
| Monte Castro | 1.200 – 1.600 | → Estable |
| Parque Patricios | 1.500 – 2.000 | ↑ Revalorización por polo tecnológico |
El polo tecnológico de Parque Patricios, con empresas como Mercado Libre, fue el principal motor de revalorización de la zona sur-central de la ciudad en los últimos años. Los departamentos cerca del Distrito Tecnológico lograron subas del 30-40% en los últimos cinco años.
Zona sur
| Barrio | Precio m² (USD) | Observaciones |
|---|---|---|
| San Telmo | 1.800 – 2.500 | Bohemio, turístico, Airbnb activo |
| La Boca | 1.000 – 1.600 | Alta variación según calle/cuadra |
| Barracas | 1.400 – 1.900 | Creciendo por polo tecnológico |
| Palermo nuevo límite | 1.700 – 2.200 | En proceso de valorización |
| Villa Lugano | 800 – 1.100 | El más económico de CABA |
| Mataderos | 1.000 – 1.400 | Demanda familiar local |
| Villa Soldati | 700 – 1.000 | El precio de entrada más bajo |
| Parque Chacabuco | 1.300 – 1.700 | Estable, demanda familiar |
Zona este (costa y microcentro)
| Barrio | Precio m² (USD) | Observaciones |
|---|---|---|
| Retiro | 2.000 – 3.500 | Muy heterogéneo (desde conventillos hasta torres) |
| San Nicolás | 1.500 – 2.200 | Microcentro, offices y residencial |
| Monserrat | 1.400 – 2.000 | Centro histórico, reformas en curso |
Cómo leer esta tabla
Los valores representan el precio promedio del metro cuadrado de propiedades usadas en buen estado. Para interpretar correctamente los datos:
- Propiedades a estrenar: sumá entre 10% y 25% según el barrio
- Propiedades a reciclar: restá entre 20% y 35%
- Cochera incluida: puede agregar USD 15.000 – USD 50.000 al valor total según la zona
- PH vs. departamento: el PH con jardín o terraza vale entre 10% y 25% más que el departamento equivalente
¿Por qué hay tanta diferencia entre el norte y el sur?
La brecha de precios entre el corredor norte (Palermo, Belgrano, Recoleta) y la zona sur (Villa Lugano, Soldati) es estructural y se explica por:
- 1Infraestructura y servicios: la densidad de subte, colegios privados, hospitales de calidad y espacios verdes es radicalmente diferente
- 2Seguridad percibida: aunque la diferencia objetiva es menor a la percibida, el mercado la descuenta fuertemente
- 3Perfil socioeconómico histórico: el corredor norte concentra el capital y la demanda de los segmentos de mayores ingresos
- 4Inversión pública: las obras de infraestructura y espacio público se concentran históricamente en el norte
¿Cuánto vale tu propiedad específicamente?
Esta tabla es una referencia general. El valor exacto de tu propiedad depende de variables que solo una tasación profesional puede capturar: el estado, el piso, la orientación, la calidad del edificio y los comparables reales de la zona.
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Zabala Bienes Raíces
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