El error más común: poner la propiedad en venta sin los papeles listos
Cuando aparece el comprador serio, el tiempo vale dinero. Una semana de espera por un certificado o un libre deuda puede enfriar la negociación o directamente hacer caer la operación. Por eso, reunir la documentación antes de publicar no es burocracia: es estrategia.
Muchos propietarios subestiman cuánto tiempo lleva tener todo en orden. El libre deuda de ABL puede demorar hasta 10 días hábiles. El plano puede no estar en el archivo municipal. La escritura puede estar a nombre de un familiar fallecido. Cuanto antes empezás, mejor.
Esta guía te explica qué necesitás, quién lo gestiona y cuánto tiempo lleva.
Documentos del vendedor
Estos documentos acreditan que vos sos el titular de la propiedad y que estás en condiciones legales de venderla.
Escritura original o testimonio notarial
Es el documento base de la operación. El comprador, su escribano y el banco (si hay crédito) van a pedir una copia o testimonio. Si la escritura está a nombre de una persona fallecida, deberás completar primero la sucesión, lo cual puede demorar varios meses.
Dónde está: En tu poder, en el estudio notarial que intervino en la compra original, o en el Registro de la Propiedad Inmueble.
DNI vigente
El DNI de todos los titulares debe estar vigente. Si hay más de un titular, todos deben participar de la firma del boleto y la escritura.
CUIT o CUIL del vendedor
Necesario para las retenciones impositivas (ITI o Ganancias) que liquida el escribano en el acto.
Documentos de la propiedad
Libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
El AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos) emite este certificado para CABA. Acredita que la propiedad no tiene deudas con el Gobierno de la Ciudad. Puede demorar 5 a 10 días hábiles y tiene un costo bajo.
Cómo tramitarlo: En la web del AGIP o presencialmente. El escribano generalmente lo tramita por vos.
Libre deuda de expensas
El administrador del consorcio debe emitir un certificado de deuda cero. Si hay deuda pendiente, se negocia si se cancela antes del boleto o se descuenta del precio en la escritura.
Plano de la unidad
El plano aprobado por el GCBA acredita la superficie real y la distribución de la propiedad. Es obligatorio para la escritura. Si no lo tenés, puede obtenerse en el Ministerio de Desarrollo Urbano de CABA (actualmente DGRyEE) o a través de un profesional.
Atención: Si realizaste reformas que modificaron la distribución original (unificaste ambientes, cerraste balcón, etc.), el plano de archivo puede no coincidir con la realidad. Esto puede ser un obstáculo si el comprador financia con crédito hipotecario.
Reglamento de copropiedad (PH y departamentos)
Establece los derechos y obligaciones de cada unidad dentro del edificio. Es parte del título y el escribano lo necesita para la escritura de compraventa.
Documentos de la operación
Estos los genera el escribano durante el proceso:
Boleto de compraventa
Contrato preliminar que se firma antes de la escritura. Establece precio, plazo, señal y condiciones. Generalmente el comprador paga entre el 10% y el 30% en este acto.
Escritura traslativa de dominio
El acto final. Se firma ante escribano, se transfiere el dominio y se pagan los impuestos correspondientes.
ITI o Impuesto a las Ganancias (régimen cedular)
- ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): aplica para propiedades adquiridas antes del 01/01/2018. Es el 1,5% sobre el precio de venta. Lo retiene el escribano.
- Ganancias cedular: aplica para propiedades adquiridas a partir del 01/01/2018. Es el 15% sobre la ganancia real (precio de venta menos costo ajustado por coeficiente INDEC). También lo retiene el escribano.
¿Quién consigue qué?
| Documento | Quién lo gestiona |
|---|---|
| Libre deuda ABL | Escribano (o propietario) |
| Libre deuda expensas | Propietario (con el administrador) |
| Plano de la unidad | Escribano o gestor |
| Reglamento de copropiedad | Escribano |
| Escritura original | Propietario (o registro) |
| CUIT/CUIL | Propietario |
| Boleto y escritura | Escribano designado por las partes |
La inmobiliaria coordina el proceso y te indica qué necesitás en cada etapa.
¿Cuánto tiempo lleva juntar todo?
Si empezás desde cero y no hay inconvenientes:
- Libre deuda ABL: 5-10 días hábiles
- Libre deuda expensas: 2-5 días hábiles
- Plano de archivo: 10-20 días hábiles (más si requiere regularización)
- Escritura en tu poder: inmediato (si la tenés) o hasta 30 días (si hay que solicitarla)
Recomendación: Empezá a juntar la documentación antes de poner la propiedad en venta. Así, cuando aparezca el comprador serio, podés firmar el boleto en días, no en semanas.
Próximos pasos
Si estás pensando en vender, el primer paso es una tasación profesional para saber cuánto vale tu propiedad en el mercado actual.
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