"PH" en el mercado y "PH" en el papel: no siempre son lo mismo
En el mercado inmobiliario porteño se llama "PH" a casi cualquier unidad con entrada independiente, patio, terraza o distribución en dos plantas. Pero eso es el lenguaje coloquial. Cuando revisás la escritura y el reglamento de copropiedad, lo que encontrás puede ser bastante diferente.
Conocer qué dice la documentación antes de comprar o vender un PH evita sorpresas costosas: desde expensas inesperadas hasta restricciones de uso que no figuraban en el aviso.
Lo que debe decir el título de propiedad
Cuando comprás un PH, el título de propiedad (escritura traslativa de dominio) debe indicar con precisión:
1. La descripción de la unidad
El título debe identificar la unidad como "Unidad Funcional N°X del inmueble ubicado en...", con la descripción exacta de los m² cubiertos, los m² de patio o terraza de uso exclusivo y la superficie total.
Ojo con los metros de terraza y patio: en muchos PH, el patio o la terraza figuran en el título como "uso exclusivo" (no como propiedad plena). Esto significa que los usás vos, pero técnicamente son parte de las áreas comunes del edificio. Las implicancias prácticas son pocas en la vida cotidiana, pero pueden surgir en discusiones de consorcio o si el edificio decide realizar obras en esa área.
2. Las partes comunes asignadas
Todo PH en un edificio de propiedad horizontal tiene una porción de partes comunes asignadas (el techo, las paredes maestras, las instalaciones centrales). El porcentaje que le corresponde a cada unidad determina su proporción en las expensas y su peso en las votaciones de asamblea.
3. La descripción del acceso
Si el PH tiene entrada independiente desde la vereda, el título debe describir específicamente ese acceso: si es pasillo de uso exclusivo, si hay servidumbre de paso sobre otras partes del edificio, etc.
El reglamento de copropiedad: el documento más importante que nadie lee
El reglamento de copropiedad es, en términos prácticos, la "constitución" del edificio. Es el documento que regula qué podés y qué no podés hacer en tu unidad, cuánto pagás de expensas y cómo se toman las decisiones colectivas. Muchos compradores de PH nunca lo leen antes de firmar el boleto.
Lo que debés verificar antes de comprar un PH:
Uso permitido del patio o terraza
Algunos reglamentos de copropiedad limitan el uso del espacio exterior: prohíben la construcción de estructuras permanentes, limitan la altura de plantas o macetas que puedan molestar la vista de vecinos, o condicionan el horario de uso nocturno. En propiedades antiguas, estas restricciones pueden ser muy específicas.
Posibilidad de realizar obras
Si el PH tiene terraza de uso exclusivo, cualquier mejora permanente (un quincho, un baño externo, pergolado fijo) generalmente requiere aprobación de asamblea. Si el PH es en planta baja con patio, añadir una habitación extra requiere aprobación municipal y del consorcio. Verificá qué dice el reglamento al respecto.
Las expensas diferenciadas
En muchos edificios con PH de planta baja, estas unidades pagan expensas menores que las unidades de pisos superiores porque no usan el ascensor. Verificá en el reglamento si existe esta diferenciación. Compradores que asumen que pagarán las mismas expensas que el resto pueden llevarse una grata sorpresa —o una desagradable, si el cálculo era inverso.
La cláusula de alquiler temporal
Algunos reglamentos de copropiedad incorporan restricciones al alquiler temporal (Airbnb). Si comprás un PH con la intención de alquilarlo por días, revisá que el reglamento no lo prohíba.
Qué revisar en el plano de planta
A diferencia de un departamento en torre, un PH generalmente tiene características físicas que requieren una revisión más detallada del plano de planta aprobado por la Dirección General de Catastro de CABA:
- Superficies declaradas vs. superficies reales: en PH con obras históricas (ampliaciones, cerramiento de galerías), puede haber metros cuadrados construidos que no están en el plano aprobado. Esto se llama "metros irregulares" o "mejoras no declaradas".
- Implicancias de las mejoras no declaradas: al momento de comprar, podés acordar que el vendedor regularice los metros o comprar "como está" con un descuento. Pero si comprás con metros sin regularizar, cualquier gestión futura de obra, crédito hipotecario o venta puede complicarse.
- Accesos y medianeras: el plano debe indicar claramente los límites de la unidad, incluyendo qué medianeras son compartidas y cuáles son exclusivas.
Lista de verificación documental para la compra de un PH
Antes de firmar el boleto:
- Título de propiedad del vendedor (escritura traslativa)
- Reglamento de copropiedad vigente
- Plano de planta aprobado por Catastro
- Última liquidación de expensas (para verificar monto y estado de pago)
- Actas de las últimas 2-3 asambleas de consorcio (para detectar deudas, conflictos o obras pendientes)
- Libre deuda de ABL
- Si hay terraza o patio: identificar si es propiedad exclusiva o "uso exclusivo"
- Si hay mejoras no declaradas: evaluar costo de regularización
El escribano y el tasador: dos roles distintos
El escribano verifica que el título esté limpio (sin embargos, hipotecas o inhibiciones). Pero no es su función detectar si hay metros irregulares o si el uso de la terraza tiene restricciones reglamentarias.
Un tasador profesional, especialmente en PH con características atípicas, revisa no solo el valor de mercado sino también los aspectos documentales que pueden afectar ese valor. En Zabala Bienes Raíces incluimos la verificación de estos puntos en nuestras tasaciones gratuitas del corredor norte.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires