La pregunta que muchos propietarios nunca se hacen
"Tengo cochera", dice el aviso. Pero ¿qué significa exactamente tener una cochera en Buenos Aires? En el régimen de propiedad horizontal argentino, no todas las cocheras son iguales. La diferencia entre los dos tipos puede determinar si podés venderla por separado, hipotecarla sola o si está tan ligada a tu departamento que es imposible separarlas.
Los dos tipos de cochera en propiedad horizontal
Cochera como unidad funcional
Una cochera "unidad funcional" (UF) tiene su propio folio real en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esto significa que:
- Tiene su propia nomenclatura catastral independiente
- Aparece como una unidad separada en el reglamento de copropiedad
- Puede venderse, alquilarse o hipotecarse de forma independiente al departamento
- Tiene sus propias expensas asignadas
- En el título de propiedad figura como "Unidad N°X" (por ejemplo, la misma numeración que los departamentos)
Este tipo de cochera es, en la práctica, un bien inmueble autónomo. Podés vender tu departamento y quedarte con la cochera, o vender la cochera sola.
Cochera como unidad complementaria
Una cochera "unidad complementaria" (UC) está jurídicamente ligada a una unidad funcional principal (el departamento). Sus características:
- No tiene folio propio: su dominio está incorporado al mismo folio que el departamento al que pertenece
- No se puede vender por separado: el Código Civil y Comercial (art. 2.039) establece que las partes comunes y los bienes complementarios no pueden ser enajenados en forma independiente
- No se puede hipotecar individualmente: cualquier hipoteca sobre el departamento la incluye automáticamente
- Figura en el reglamento de copropiedad como "complemento de la unidad funcional N°X"
Si tu cochera es complementaria, es inseparable de tu departamento. Si vendés el departamento, la cochera se va con él.
¿Cómo sabés cuál es la tuya?
La forma más rápida es revisar el reglamento de copropiedad de tu edificio, específicamente el anexo de descripción de unidades. Si tu cochera aparece numerada igual que las UF (1, 2, 3...) y tiene su propia proporción de partes comunes asignada, es una unidad funcional. Si figura como "complemento de UF N°X", es complementaria.
También podés verificarlo en el título de propiedad (escritura traslativa de dominio): si la cochera tiene su propia matrícula, es UF; si está incluida en la misma hoja que el departamento, es complementaria.
Una tercera opción: consultá al escribano o solicitá un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Cuál vale más?
Desde el punto de vista del mercado, una cochera como unidad funcional tiene más valor porque otorga más flexibilidad:
- En Palermo, una cochera UF puede venderse entre USD 30.000 y USD 50.000
- En Belgrano, entre USD 25.000 y USD 40.000
- En Recoleta, entre USD 35.000 y USD 60.000
- En Villa Urquiza o Colegiales, entre USD 15.000 y USD 25.000
Una cochera complementaria agrega valor al departamento pero no tiene precio independiente. Su valor está incorporado al precio total de la unidad.
Implicancias a la hora de vender
Si estás vendiendo un departamento con cochera, la primera pregunta que te va a hacer un comprador serio (o su escribano) es exactamente esta: ¿es unidad funcional o complementaria?
- Si es UF: el comprador puede evaluar adquirir el departamento solo (más barato) y la cochera por separado, o todo junto. Tenés más flexibilidad de negociación.
- Si es complementaria: la cochera va atada al departamento sin posibilidad de separación. El precio total refleja ambas, pero no hay forma de desglosar la venta.
Una tasación profesional que no distinga entre estos dos casos puede estar valuando incorrectamente tu propiedad.
El caso de las cocheras en edificios nuevos
En los edificios construidos desde los años '90 en adelante, es muy común que las cocheras sean unidades funcionales independientes. Los desarrolladores las venden por separado para maximizar ingresos, y los compradores las adquieren opcionalmente.
En edificios más antiguos (anteriores a los '80), lo habitual es que las cocheras sean complementarias porque se construyeron como parte integral del proyecto residencial.
Antes de vender, tasá correctamente
El tipo de cochera que tenés impacta en cómo se presenta y valúa tu propiedad. En Zabala Bienes Raíces analizamos la documentación de tu inmueble antes de la tasación para asegurar que el precio refleje correctamente todos los activos incluidos.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires